Omakotitalon myynti ja myyjän vastuu
Omakotitalon myynti ei lopu kauppakirjaan: myyjä vastaa talon salaisista virheistä vielä viisi vuotta siitä, kun ostaja sai talon hallintaansa. Ostajan pitää ilmoittaa virheestä kohtuullisessa ajassa sen huomattuaan, ja virheen perusteella hän voi vaatia hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua.
Miten minulle kävi
Myin vanhan rintamamiestalon eron jälkeen välittäjän kautta, ja kuntokartoitukset oli tehty. Asumisen kannalta talossa ei ollut mitään vikaa, mutta ostaja alkoi kaupan jälkeen vaatia korjauksia, ja asia meni käräjille ja sieltä sovitteluun. Lopulta myynnistä jäi reilut 20 000 euroa tappiota.
Välittäjä pesi kätensä koko asiasta, ja hänen mukaansa ostajan vaatimuksilta välttyy oikeastaan vain myymällä talon purkukuntoisena. Se on välittäjän näkemys eikä laki, mutta se kertoo, miten paljon vanhan talon myyjä kantaa riskiä vielä kaupan jälkeen. Tämän sivun tarkoitus on, ettei sinulle käy samalla tavalla.
Mitä laki sanoo myyjän vastuusta
Omakotitalon kauppaan sovelletaan maakaarta. Talossa on virhe, jos se ei ole sellainen kuin on sovittu, jos myyjä on antanut väärää tietoa tai jättänyt kertomatta jotain, mistä hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, tai jos talo on salaisen virheen takia selvästi huonompi kuin hinnan ja muiden olosuhteiden perusteella saattoi odottaa. Viimeinen kohta on se, joka koskee myyjää silloinkin, kun hän ei itse tiennyt virheestä mitään.
Salaisen virheen perusteella ostaja saa hinnanalennuksen tai olennaisessa virheessä kaupan purun. Vahingonkorvausta laki antaa vain niistä virheistä, joissa myyjä on toiminut itse väärin, esimerkiksi kertonut talosta jotain väärin tai jättänyt kertomatta tietämästään asiasta.
Määräaikoja on kaksi. Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän huomasi sen tai hänen olisi pitänyt huomata, ja viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai epärehellisesti, määräajat eivät suojaa häntä.
Mitä ostaja ei voi vaatia
Ostaja ei voi vedota virheeseen, joka olisi voitu huomata talon tarkastuksessa ennen kauppaa, eikä asiaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen. Ostajan ei kuitenkaan tarvitse tehdä teknisiä tai rakenteita avaavia tutkimuksia, eikä hänen tarvitse ilman erityistä syytä epäillä myyjän antamia tietoja.
Näin suojaisin itseni nyt
- Teetä kuntotarkastus ennen myyntiä ja anna raportti ostajalle. Se ei vapauta sinua vastuusta, mutta mitä raportissa lukee, sitä ostaja ei voi myöhemmin väittää salaiseksi.
- Kerro kaikki, mitä tiedät, myös pienet vuodot, korjatut kosteusvauriot ja tekemättä jääneet työt, ja pyydä ostajaa kuittaamaan ne kauppakirjaan. Kertomatta jättäminen on laissa oma virheensä.
- Kirjoita kauppakirjaan yksilöity vastuunrajoitus. Lakimiesten mukaan "sellaisena kuin se on" ei riitä, vaan ehdon pitää nimetä rakenne, esimerkiksi salaojat tai yläpohja. Korkein oikeus on ratkaisussa KKO 2004:78 ottanut tällaisen ehdon huomioon, mutta tuomitsi silti hinnanalennuksen, joten ehto pienentää riskiä eikä poista sitä.
- Sovi lyhyemmästä vastuuajasta, jos ostaja suostuu. Yksityisten välisessä kaupassa siitä voi lakimiesten mukaan sopia, kun ehto on selvä.
- Kysy vakuutusyhtiöltä piilovirhevakuutusta ennen kauppaa. Sellaisia on, mutta ne ovat Suomessa harvinaisia, joten vertaa ehtoja tarkkaan.
- Käytä kauppakirjan tarkastukseen juristia, jos talo on vanha. Se maksaa vähemmän kuin yksikin riita.
Jos olet ostamassa omakotitaloa
- Kuntotarkastus on pääosin aistinvarainen, eli siinä katsotaan ja mitataan avaamatta rakenteita. Kuntotutkimus menee syvemmälle. Jos tarkastusraportti suosittelee jatkotutkimusta, sen teettäminen on ostajan asia, ja jos jätät sen tekemättä, voit menettää oikeuden vedota virheeseen.
- Kysy talon iästä riippuvista riskirakenteista, esimerkiksi valesokkelista, tasakatosta ja vanhoista kattolevyistä, ja siitä, onko niitä korjattu.
- Tarkista rakennusluvat. Luvaton laajennus tai asunnoksi otettu kellari voi olla vallintavirhe, jos viranomainen kieltää käytön.
- Ostaja maksaa varainsiirtoveroa 3 % kauppahinnasta.