Perityn asunnon myynti: arvo perukirjaan ja perintöveron oikaisu
Perityn asunnon myynti alkaa perukirjasta. Siihen merkitään asunnon todennäköinen myyntihinta kuolinpäivänä, ja asunto-osakkeesta vähennetään yhtiölainaosuus. Perintövero lasketaan tästä arvosta, ja kun asunto myydään, sama arvo on myyntivoiton laskennassa ostohinnan paikalla. Jos myyt asunnon eri hintaan kuin perukirjassa lukee, perintöverotuksen voi yleensä korjata kauppakirjalla kolmen vuoden kuluessa kuolinvuoden päättymisestä.
Jos luet tätä, joku läheisesi on todennäköisesti kuollut hiljattain, ja paperit tulevat eteen juuri silloin, kun niitä jaksaa vähiten. En ole lakimies, joten kerron sen, mitä laki ja Verohallinnon ohjeet sanovat, ja laskurit alempana laskevat perintöveron ja myyntivoiton veron sinun luvuillasi.
Lokakuussa 2026 voimassa olevan perintöverolain mukaan lapsi maksaa 100 000 euron perintöosuudesta perintöveroa 8 000 €, jos vanhempi kuoli 1.1.2026 tai myöhemmin, ja 8 700 €, jos kuolema oli vuonna 2025 tai aiemmin. Laskutapa on uudella taulukolla 2 800 € + 13 % × 40 000 € ja vanhalla 3 500 € + 13 % × 40 000 €.
Perunkirjoitus
3 kk
kuolemasta, lisäaikaa voi hakea
Perukirja Verohallinnolle
1 kk
perunkirjoituksesta
Verovapaa perintöosuus
alle 30 000 €
kuolema 1.1.2026 tai myöhemmin
Koti-irtaimisto verovapaa
7 500 €
asti, 1.1.2026 alkaen
Myyntivoiton vero
30 / 34 %
34 % yli 30 000 euron osalta
Perintöveron oikaisu
3 v
kuolinvuoden päättymisestä
Mikä arvo asunnolle merkitään perukirjaan?
Perukirjaan merkitään asunnon käypä arvo kuolinpäivänä, ja perintöverolaki määrittelee käyvän arvon todennäköiseksi luovutushinnaksi eli hinnaksi, jolla asunto olisi todennäköisesti mennyt kaupaksi. Arvon arvioivat uskotut miehet, eli kaksi perunkirjoitukseen valittua täysi-ikäistä henkilöä, ja he todistavat perukirjassa arvioineensa omaisuuden parhaan ymmärryksensä mukaan.
Kiinteistöverotuksen verotusarvoa ei saa käyttää. Verohallinto kieltää sen erikseen, myös kesämökeissä. Kiinteistöverotuksen arvo on eri asia kuin käypä arvo, eikä se kelpaa perukirjaan.
Asunto-osake: velaton hinta miinus yhtiölainaosuus
Kerrostalo- ja rivitaloasunnossa lähtökohta on velaton hinta eli hinta, johon on laskettu mukaan asunnon osuus taloyhtiön lainasta. Perukirjaan siitä vähennetään yhtiölainaosuus kuolinpäivänä. Verohallinnon ohjeen esimerkissä asunnon velaton käypä arvo on 150 000 €, yhtiölainaosuus 15 000 €, ja perintöverotuksessa arvo on 150 000 € − 15 000 € = 135 000 €.
Arvo haetaan vertailukaupoista samasta taloyhtiöstä tai samalta alueelta, ja Verohallinnon ohjeen mukaan hintatasoa voidaan alentaa tai korottaa 10–20 % sen mukaan, kuinka hyvin kaupat vastaavat juuri tätä asuntoa. Jos vainaja osti asunnon tavallisessa markkinatilanteessa viime vuosina, lähtökohta on ostohinta korjattuna Tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksillä. Hitas-asunnon käypä arvo on yleensä sääntelyn mukainen enimmäishinta.
Mistä saat arvon, joka kelpaa Verohallinnolle
Verohallinnon mukaan välittäjän arvio tai arviolausunto on yleensä hyvä osoitus markkina-arvosta. Vertailukauppoja saa käyttää, kun kohteet ovat sijainniltaan ja laadultaan verrattavia eikä kauppojen ja kuolinpäivän välillä ole liikaa aikaa. Verohallinnon ohje mainitsee hintatietojen lähteinä Tilastokeskuksen, Asuntojen.hintatiedot.fi:n, Etuovi.comin ja Oikotien.
Asunnon arvo -laskuri laskee arvion Tilastokeskuksen toteutuneista kauppahinnoista postinumeroalueittain, ja kun annat sille yhtiölainaosuuden, näet myös hinnan ilman yhtiölainaa. Se on yksi vertailukohta, mutta arvio on suuntaa antava eikä virallinen arviolausunto, koska laskuri ei näe asuntoa eikä sen kuntoa. Jos sisarukset ovat eri mieltä arvosta tai asunto on poikkeuksellinen, kirjallinen arvio on parempi perustelu. Mitä se maksaa ja miten eri arviot eroavat, kerron hinta-arviota käsittelevällä sivulla.
Jos pesä myy asunnon, pyydä arviot yhdellä lomakkeella
Välittäjän arviosta on apua sekä perukirjan arvoon että myyntihinnan päättämiseen, ja kaikilla osakkailla on
silloin samat luvut edessään.
Asuntojenmyynti.fi valitsee pyyntösi perusteella enintään neljä paikallista välittäjää, ja jokaisen tarjouksessa on hinta-arvio ja palkkio. Myyjälle palvelu on maksuton.
Omakotitalo tai mökki: Verohallinnon omat ohjearvot
Kiinteistö eli omakotitalo tonttineen arvioidaan ensisijaisesti kokonaisuutena vertailukaupoilla. Jos sopivia kauppoja ei löydy, rakennus arvioidaan kustannusarvolla ja tontti erikseen. Siihen Verohallinnolla on omat ohjearvot neliöä kohden syventävässä ohjeessa Kiinteistö- ja asuntovarallisuuden arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa (VH/7434/00.01.00/2025, voimassa 1.1.2026 alkaen, luvut 4.4.2 ja 4.4.3). Ala on rakennuksen kokonaisala, ja keskeneräinen kellari lasketaan mukaan.
Rakennusvuosi
Pääkaupunkiseutu
Maakuntakeskukset
Vapaa-ajan rakennus
ennen 1990
2 000 €/m²
1 100 €/m²
700 €/m²
1990–1999
2 300 €/m²
1 300 €/m²
900 €/m²
2000–2009
2 600 €/m²
1 500 €/m²
1 000 €/m²
2010–2019
2 900 €/m²
1 700 €/m²
1 100 €/m²
2020 tai uudempi
3 600 €/m²
2 400 €/m²
1 200 €/m²
Maakuntakeskuksilla ohje tarkoittaa maakunnallisesti keskeisiä kaupunkeja lähiympäristöineen. Arvoja voi tapauskohtaisesti korottaa tai alentaa enintään 40 %, ja muualla Suomessa käytetään jälleenhankinta-arvoa, jota voi myös korjata enintään 40 %. Esimerkiksi 1990-luvulla rakennettu 140 neliön talo maakuntakeskuksessa saa ohjearvoksi 1 300 €/m² × 140 m² = 182 000 €, ja korjattuna väli on 109 200–254 800 €. Tontin arvo tulee tämän päälle. Ohjearvo on varakeino: jos lähistöltä löytyy vertailukelpoisia kauppoja, ne menevät edelle.
Kannattaako arvo merkitä perukirjaan alakanttiin?
Ei yleensä, jos aiot myydä asunnon. Alempi arvo pienentää perintöveroa, mutta kun kuolinpesä myy asunnon, sama arvo on myyntivoiton laskennassa ostohintana, ja myyntivoiton vero on usein isompi kuin perintöverosta säästetty summa. Lisäksi Verohallinto voi määrätä veronkorotuksen, jos perukirjan tiedot ovat väärät.
Esimerkki omilla laskuillani: kaksi lasta perii asunnon, jonka todennäköinen myyntihinta on 200 000 €, ja vanhempi kuoli vuonna 2026. Jos perukirjaan merkitään 200 000 €, kumpikin perii 100 000 € ja maksaa perintöveroa 8 000 €, eli yhteensä 16 000 €. Kun pesä myy asunnon 200 000 eurolla, myyntivoittoa ei synny.
Jos perukirjaan merkitään 160 000 €, kumpikin perii 80 000 € ja maksaa perintöveroa 2 800 € + 13 % × 20 000 € = 5 400 €, yhteensä 10 800 €, eli perintöverossa säästyy 5 200 €. Kun pesä myy asunnon 200 000 eurolla, voittoa on 40 000 €, ja kuolinpesä maksaa siitä veroa 30 % × 30 000 € + 34 % × 10 000 € = 12 400 €. Lopputulos on 7 200 € huonompi kuin oikealla arvolla. Jos asunto myydään ennen perintöverotuspäätöstä, Verohallinto voi tavallisimmin vahvistaa arvon kauppakirjasta, joten alakanttiin merkitty arvo ei silloin yleensä edes jää voimaan.
Alempi arvo on perusteltu silloin, kun asunnossa on oikeita vikoja tai iso remontti edessä. Silloin kirjaa vika ja perustele se, esimerkiksi kuntotarkastuksella tai isännöitsijäntodistuksella, äläkä vain arvaa arvoa alas.
Paljonko perintöveroa maksetaan vuonna 2026?
Laskuri alla laskee perintöveron perillistä kohden. Jos olet saanut perittävältä lahjoja tai haluat laskea lahjaveron, käytä perintövero- ja lahjaverolaskuria.
Jos perintöosuutesi jää alle 30 000 €, et maksa perintöveroa lainkaan, kun perittävä kuoli 1.1.2026 tai myöhemmin. Aiemmin raja oli 20 000 €. Kun osuus on 30 000 € tai enemmän, vero lasketaan koko osuudesta alla olevan taulukon mukaan, ja taulukossa on verovapaa osa jo mukana. Kumpi taulukko pätee, riippuu kuolinpäivästä, ei siitä, milloin perukirja tehdään tai asunto myydään.
Veroluokkaan I kuuluvat puoliso, lapset ja lapsenlapset, vanhemmat ja isovanhemmat sekä puolison lapset. Avopuoliso kuuluu siihen, jos häneen sovelletaan kuolinvuoden tuloverotuksessa puolisoa koskevia sääntöjä, käytännössä silloin, kun hänellä on vainajan kanssa yhteinen lapsi tai he ovat olleet aiemmin naimisissa. Veroluokkaan II kuuluvat muut sukulaiset, kuten sisarukset, sedät ja serkut, sekä muut kuin sukulaiset.
Osuudesta vähennetään ennen veron laskemista puolisovähennys 90 000 €, jos perijä on leski, ja alaikäisyysvähennys 60 000 €, jos perijä on alle 18-vuotias lapsi. Pesän arvosta vähennetään velat ja kohtuulliset hautaus-, perunkirjoitus- ja hautakivikulut, ja tavanomainen koti-irtaimisto on verovapaa 7 500 € asti. Perintöveroa itseään ei vähennetä.
Laske perintövero perillistä kohden
Asunnon arvo perukirjassa ja muut varat, joista on vähennetty velat sekä hautaus- ja perunkirjoituskulut.
Jos osuudet eivät ole tasan, laita 1 ja pesän arvoksi oma osuutesi.
Perintöverotaulukot, kuolema 1.1.2026 tai myöhemmin (PerVL 14 §)
Perintöosuus, €
Luokka I: vero alarajalla
ja ylimenevästä
Luokka II: vero alarajalla
ja ylimenevästä
30 000–40 000
100 €
7 %
100 €
19 %
40 000–60 000
800 €
10 %
2 000 €
25 %
60 000–200 000
2 800 €
13 %
7 000 €
29 %
200 000–1 000 000
21 000 €
16 %
47 600 €
31 %
1 000 000 tai yli
149 000 €
19 %
295 600 €
33 %
Kuka päättää myynnistä ja mitä papereita tarvitaan?
Asunnon myyntiin tarvitaan kaikkien kuolinpesän osakkaiden suostumus. Osakkaita ovat perilliset ja yleistestamentin saajat sekä yleensä myös leski. Osakkaat hallitsevat pesää yhdessä, joten yksi sisarus ei voi myydä asuntoa yksin, eikä kukaan voi ennen perinnönjakoa myydä omaa osuuttaan kiinteistöstä.
Omakotitalo: kauppakirja tehdään kirjallisesti, ja kaikki osakkaat allekirjoittavat sen itse tai valtakirjalla. Kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan (maksu 143 €), tai kauppa tehdään sähköisesti Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa (236 €, lainhuudatusmaksu mukana).
Asunto-osake: osakkaiden pitää päättää myynnistä yksimielisesti. Yksi osakas voi yksin hakea omistuksen rekisteröintiä kuolinpesälle huoneistotietojärjestelmään, ja se maksaa 92 € osakehuoneistolta.
Ostajalle pitää osoittaa, ketkä ovat osakkaita, ja siihen tarvitaan yleensä perukirja ja sukuselvitys vainajasta 15 ikävuodesta kuolemaan asti. Omakotitalossa osakkaat voivat perunkirjoituksen jälkeen hakea yhdessä selvennyslainhuudon (172 €), josta näkyvät kaikki osakkaat, eikä ostajalle tarvitse silloin antaa perukirjaa liitteineen. Maanmittauslaitos suosittelee sitä, mutta pakollinen se ei ole. Toinen keino on Digi- ja väestötietoviraston osakasluettelon vahvistus. Se maksaa 137 €, kun osakkaina on vain lapsia, vanhempia tai leski, ja muuten 245 €, ja käsittely kestää noin viisi viikkoa. Vahvistettu perukirja riittää selvitykseksi osakkaista esimerkiksi lainhuutoa haettaessa.
Jos käräjäoikeus on määrännyt pesälle pesänselvittäjän, hän edustaa pesää, eivätkä osakkaat silloin tee päätöksiä itse. Kiinteää omaisuutta, kuten omakotitaloa, pesänselvittäjä ei kuitenkaan saa myydä ilman osakkaiden kirjallista suostumusta, jonka kaksi esteetöntä todistajaa on todistanut oikeaksi, tai tuomioistuimen lupaa.
Varainsiirtovero ja lainhuuto ovat ostajan asioita. Ostaja maksaa varainsiirtoveroa kiinteistöstä 3 % kauppahinnasta ja asunto-osakkeesta 1,5 % velattomasta hinnasta, eikä se, että myyjä on kuolinpesä, muuta prosenttia. Omakotitalon ostajan on haettava lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa kaupasta, ja lainhuuto maksaa 172 €.
Perintöveron oikaisu asunnon myynnin jälkeen
Perintöveroon haetaan oikaisua, kun asunto myydään eri hintaan kuin perukirjassa lukee ja perintöverotuspäätös on jo tullut, ja vaatimuksen määräaika on kolme vuotta kuolinvuoden päättymisestä. Kun asunto myydään, kauppahinta ratkaisee yleensä asunnon arvon perintöverotuksessa, ja se, mitä teet, riippuu siitä, onko päätös jo tullut.
Esimerkki: perukirjassa asunnon arvo on 100 000 €, ja se myydään 80 000 eurolla. Jos lapsi perii koko asunnon, hänen perintöveronsa on 8 000 €, mutta myyntihinnalla laskettuna vain 5 400 €. Oikaisulla perintövero pienenee 2 600 €, kun haet sitä ajoissa.
Perukirjaa ei ole vielä lähetetty: liitä kauppakirjan kopio perukirjaan.
Perukirja on lähetetty, mutta päätöstä ei ole tullut: lähetä kauppakirja lisäselvityksenä OmaVerossa. Verohallinnon mukaan kauppakirjan perusteella voidaan tavallisimmin vahvistaa asunnon arvo.
Päätös on tullut ja asunto myytiin eri hintaan: hae oikaisua oikaisuvaatimuksella. Jokainen perillinen tekee vaatimuksen omasta perintöverostaan itse tai valtakirjalla.
Oikaisuvaatimuksen määräaika on kolme vuotta kuolinvuoden päättymisestä. Verohallinnon omissa esimerkeissä vuonna 2024 kuolleen perinnöstä vaatimus pitää tehdä viimeistään 31.12.2027 ja vuonna 2025 kuolleen perinnöstä viimeistään 2.1.2029. Netissä näkee väitteitä, että myynnin pitäisi tapahtua vuoden tai puolen vuoden sisällä, mutta laissa tai Verohallinnon ohjeessa ei ole tällaista rajaa. Ohje puhuu myynnistä "muutaman vuoden kuluessa", jolloin käypänä arvona voidaan pitää hintaindeksillä korjattua myyntihintaa.
Tämä koskee asuntoja, omakotitaloja, tontteja ja mökkejä. Arvopaperit arvostetaan aina kuolinpäivän kurssiin, joten niiden myynti ei muuta perintöverotusta.
Myyntivoiton vero perityn asunnon myynnissä
Kun myyt perityn asunnon, ostohinnan paikalla on asunnon arvo perintöverotuksessa eli perintöverotusarvo, ei se hinta, jolla vainaja aikanaan osti asunnon. Sama sääntö pätee, kun kuolinpesä myy asunnon ennen jakoa. Maksettu perintövero ei ole ostohintaa, eikä sitä saa vähentää myyntivoitosta.
Voiton voi laskea myös hankintameno-olettamalla: myyntihinnasta vähennetään 20 %, tai 40 %, jos kuolemasta on kulunut vähintään 10 vuotta, koska perityn asunnon omistusaika lasketaan kuolinpäivästä. Olettamaa käytettäessä kuluja ei vähennetä erikseen. Verohallinnon esimerkissä vainajan koti oli perintöverotuksessa 80 000 €, pesä myi sen 100 000 eurolla, ja voittoa syntyi 20 000 €. Toisessa esimerkissä mökin perintöverotusarvo oli 130 000 € ja myyntihinta 150 000 €. 20 %:n olettamalla vähennys olisi ollut vain 30 000 € ja voitto 120 000 €, joten voitto laskettiin perintöverotusarvosta, ja voitoksi jäi 20 000 €.
Oman asunnon verovapaus koskee perillistä vain, jos hän itse asui asunnossa. Myynti on verovapaa vain sen osakkaan osuudelta, joka asui asunnossa vakituisesti vähintään kaksi vuotta kuoleman jälkeen. Vainajan omat asumisvuodet eivät siirry perillisille, eikä lesken asuminen tee kuolinpesän voitosta verovapaata. Jos yksi kolmesta sisaruksesta muutti asuntoon ja asui siinä kaksi vuotta, kolmasosa voitosta voi olla verovapaa.
Laske perityn asunnon myyntivoitto ja vero
Asunto-osakkeessa kauppahinta ilman yhtiölainaosuutta, samoin kuin perukirjan arvo.
Asunnon arvo perintöverotuspäätöksessä.
Esimerkiksi välityspalkkio ja kuoleman jälkeen tehdyt perusparannukset.
Laskuri olettaa, että osakkaat omistavat asunnon tasan ja ettei kenelläkään ole muita pääomatuloja samana vuonna. Kuolinpesä on yksi verovelvollinen, joten 34 %:n vero koskee pesän koko voiton 30 000 euron ylittävää osaa. Jaon jälkeen raja on jokaisella perillisellä erikseen.
Jos asunto myydään tappiolla, kuolinpesän luovutustappio ei siirry perillisille edes jaon jälkeen, vaan se voidaan vähentää vain pesän omista pääomatuloista. Kun myyntihinta jää alle perukirjan arvon, hyödyllisempi keino on yleensä perintöveron oikaisu, koska silloin perintövero pienenee.
Kun kuolinpesä myy, kuolinpesä myös maksaa veron. Verohallinto lähettää yhdelle osakkaalle pesän esitäytetyn veroilmoituksen joka kevät, kunnes pesä on jaettu, ja myynnin voi ilmoittaa jo myyntivuonna paperilomakkeella 9. Myynnin verotuksesta yleisemmin kerron asunnon myynnin verotusta käsittelevässä oppaassa.
Mitä muille perillisille on käynyt?
Minulla ei ole omaa kokemusta perityn asunnon myynnistä, joten etsin keskustelupalstoilta ja uutisista tapauksia, joissa perilliset kertovat, miten heillä meni. Kerron ne omin sanoin ilman nimimerkkejä. Summat ovat kirjoittajien omia, enkä ole voinut tarkistaa niitä.
Perukirjassa 180 000 €, tarjous 125 000 €
Löysin Vauva.fi:stä keskustelun heinäkuulta 2020, jossa perillinen myi isältään perimäänsä asuntoa Loviisassa. Perukirjassa asunnon arvoksi oli arvioitu 180 000 €, ja puolentoista vuoden aikana pyyntihinta oli laskettu 138 000 euroon, kun vihdoin tuli tarjous: 125 000 €. Yksi vastaaja kertoi, että hänen perheensä myi äidin asunnon Lahdessa yli 10 000 euroa perukirjan arvoa halvemmalla, ja sen jälkeen kaikki osakkaat tekivät verottajalle oikaisuvaatimuksen perintöveroon.
Perukirjan arvo ei siis ole lupaus siitä, mitä asunnosta saa. Jos kauppahinta jää alemmaksi, perintöveron voi korjata kauppakirjan perusteella, ja jokainen perillinen tekee oikaisuvaatimuksen omasta perintöverostaan. Aikaa on kolme vuotta kuolinvuoden päättymisestä, ja vaiheet kerroin ylempänä kohdassa perintöveron oikaisu.
Tyhjä talo kaukana, putket hajosivat eikä vakuutus korvannut
Kansanedustaja Susanne Päivärinta kertoi Verkkouutisten blogissaan toukokuussa 2025 kolmesta sisaruksesta, jotka perivät 1950-luvulla rakennetun omakotitalon Oulusta. Kaikki asuivat kaukana, eikä talo mennyt kaupaksi eikä vuokralaista löytynyt. Kulut juoksivat koko ajan: kiinteistövero, jätemaksut, sähkö, nuohous, lumityöt, vakuutus ja lähes 10 000 euron edestä lämmitysöljyä. Sitten putket hajosivat, ja vakuutusyhtiö kieltäytyi korvaamasta vahinkoa, koska sen mukaan kaukana asuvat perilliset eivät olisi saaneet jättää taloa valvomatta.
Jos pesän talo jää tyhjäksi, lue vakuutuksen ehdot heti ja sovi sisarusten kesken, kuka käy talossa ja kuinka usein. Tyhjä talo maksaa joka kuukausi, joten myös myyntiä kannattaa miettiä ajoissa eikä vasta silloin, kun vahinko on jo sattunut.
Pesänjakaja ehdotti, että perillinen ottaa lainaa
Suomi24:ssä tammikuussa 2023kirjoittaja kertoi, että hänen ja hänen veljensä pesään oli määrätty pesänjakaja. Veli saisi metsätilat, joiden arvo perukirjassa oli 92 000 €, ja kirjoittaja lapsuudenkodin, jonka välittäjä oli arvioinut 110 000 euroon käymättä asunnossa. Kirjoittajan mukaan asunto on sisältä erittäin huonossa kunnossa, eikä myynnissä tullut yhtään näyttöä. Pesänjakaja ehdotti, että kirjoittaja ottaa lainaa ja maksaa veljelle 15 000 euron tasingon eli rahahyvityksen, jolla osuudet tasataan, ja lisäksi pesän kulut 2 800 €.
Vastaajat muistuttivat, että kyse oli vasta ehdotuksesta, ja neuvoivat hankkimaan omat arviot sekä asunnosta että metsästä ennen kuin hän allekirjoittaa mitään. Se on hyvä neuvo muutenkin: arvio, jota tehdessä kukaan ei ole nähnyt asuntoa, voi mennä pahasti pieleen, ja jos jako tehdään sen pohjalta, joku maksaa erotuksen.
Osa perillisistä kieltäytyy koko perinnöstä
MTV Uutiset kertoi heinäkuussa 2026, että Aktian Minna Mandellöf nosti Huomenta Suomessa esiin uuden ilmiön: osa ihmisistä kieltäytyy perinnöstä kokonaan, koska kiinteistöjä ei välttämättä saada myytyä, mutta perintövero pitää silti maksaa. Hänen neuvonsa oli, että perheet puhuisivat rahasta ja perinnöstä silloin, kun kaikki ovat koolla, esimerkiksi kesällä.
Perinnöstä luopumisen sääntöjä en käy tässä läpi, joten kysy niistä juristilta tai oikeusaputoimistosta ennen kuin päätät mitään. Ennen päätöstä kannattaa kuitenkin katsoa, mitä asunto on alueen toteutuneilla kaupoilla oikeasti arvoinen, ja Asunnon arvo -laskuri antaa siihen yhden vertailukohdan.
Yleisiä väärinkäsityksiä
"Perintöveron oikaisua voi hakea viisi tai jopa kymmenen vuotta." Kun Suomi24:ssä kysyttiin tammikuussa 2025, saako perintöveroa takaisin, kun 200 000 euroon arvioitu asunto menee kaupaksi 150 000 eurolla, vastaajat väittivät määräajaksi kolmea, viittä ja kymmentä vuotta. Oikea vastaus on kolme vuotta kuolinvuoden päättymisestä. Verohallinnon esimerkissä vuonna 2024 kuolleen perinnöstä oikaisuvaatimus pitää tehdä viimeistään 31.12.2027.
"Yksi sisarus voi estää myynnin loputtomiin." Myyntiin tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus, joten kauppaa ei voi tehdä ilman häntä. Pesä on kuitenkin jaettava, jos yksikin osakas sitä vaatii, ja käräjäoikeus määrää hakemuksesta pesälle pesänjakajan. Suomi.fi varoittaa, että pesänjakajasta voi tulla merkittäviä kustannuksia, joten se on viimeinen keino eikä ensimmäinen.
"Asunto pitää myydä perukirjan arvolla." Perukirjan arvo on arvio todennäköisestä myyntihinnasta kuolinpäivänä, eikä se sido myyntihintaa. Jos asunto menee halvemmalla, perintöveron voi oikaista kauppakirjalla.
"Välittäjän palkkio pienentää perintöveroa." Oulun talon perilliset huomasivat, ettei se pienentänyt. Palkkio kuuluu myyntivoiton laskentaan: se on myyntikulu, joka vähennetään voitosta, kun voitto lasketaan todellisilla kuluilla.
Kun sisarukset ovat eri mieltä, joku asuu kaukana tai asunto vaatii remonttia
Sisarukset ovat eri mieltä hinnasta tai myynnistä
Koska myyntiin tarvitaan kaikkien suostumus, yksi osakas voi käytännössä pysäyttää kaupan. Löysin Suomi24:stä keskustelun keväältä 2023, jossa kaksi sisarusta oli perinyt asunnon, eikä se mennyt kaupaksi, koska toinen ei suostunut laskemaan hintaa ja ehdotti sen sijaan vuokraamista. Eräs vastaaja kertoi, että heidän perheessään oli käynyt samoin: usea välittäjä oli arvioinut asunnon, mutta osa sisaruksista halusi silti liian korkean hinnan, ja kulut juoksivat. Hinta saatiin alemmaksi vasta, kun hän uhkasi hakea pesänjakajaa. Asunto meni lopulta halvemmalla kuin ensimmäiset arviot, koska se oli ollut myynnissä niin kauan, ja pesänjakaja tarvittiin silti rahojen jakoon. Hän kertoo sen maksaneen parisen tuhatta euroa.
Odottaminen tuli siis kalliiksi kaikille. Riidan voi usein purkaa sillä, että kaikilla on samat luvut edessään: hankkikaa yhdessä yksi tai kaksi välittäjän arviota, katsokaa alueen toteutuneet kauppahinnat ja sopikaa alin hinta, jolla asunto saa mennä, ennen kuin se laitetaan myyntiin. Jos joku ehdottaa vuokraamista, laskekaa samalla, paljonko vuokrasta jäisi käteen vastikkeen, verojen ja tyhjien kuukausien jälkeen. Jos asia ei etene, kuka tahansa osakas voi vaatia pesän jakamista, ja käräjäoikeus voi hakemuksesta määrätä pesälle pesänjakajan. Toinen keino on pesänselvittäjä, jonka käräjäoikeus voi myös määrätä, jolloin päätöksiä ei enää tehdä osakkaiden kesken. Pesänselvittäjän pitää kuitenkin kysyä osakkaiden mielipidettä, jos myytävällä omaisuudella on heille erityistä arvoa, ja kiinteistön myyntiin hän tarvitsee silti osakkaiden suostumuksen tai tuomioistuimen luvan.
Kiireelliset toimet, joita ei voi jättää odottamaan, saa perintökaaren mukaan tehdä ilman kaikkien suostumusta.
Osakas asuu kaukana tai ulkomailla
Kaukana asuva osakas voi antaa valtakirjan toiselle osakkaalle tai muulle luotetulle henkilölle, ja omakotitalon kaupan voi tehdä myös sähköisesti Kiinteistövaihdannan palvelussa. Olen itse hoitanut vuokra-asuntoa ulkomailta käsin, ja siitä jäi yksi neuvo, joka pätee tähänkin: hanki paikkakunnalta joku, joka hoitaa sen, mitä et kaukaa pysty hoitamaan. Kuolinpesän asunnossa se tarkoittaa esimerkiksi avaimia, näyttöjä ja asunnon tyhjennystä. Tyhjässä omakotitalossa siihen kuuluu myös säännöllinen käynti talossa: ylempänä kerrotussa Oulun tapauksessa putket hajosivat, eikä vakuutusyhtiö korvannut vahinkoa, koska sen mukaan taloa ei olisi saanut jättää valvomatta.
Asunto vaatii remonttia ennen myyntiä
Perukirjaan merkitään asunnon arvo siinä kunnossa, jossa se oli kuolinpäivänä, joten iso remonttitarve laskee arvoa, kun se on kirjattu ja perusteltu. Siksi arvion tekijän pitää nähdä asunto: ylempänä kerrotussa pesänjakajan tapauksessa välittäjä arvioi asunnon käymättä siellä, vaikka kirjoittajan mukaan siinä oli puutteita jopa vesieristyksissä. Remontista ennen myyntiä osakkaat päättävät yhdessä, kuten muustakin pesän hallinnosta. Jos remontti tehdään, kuoleman jälkeen tehdyt perusparannukset voi vähentää myyntivoitosta, kun voitto lasketaan todellisilla kuluilla. Remontin hintaa en arvaa puolestasi: pyydä tarjous ja vertaa sitä siihen, paljonko alueen remontoidut ja remontoimattomat asunnot eroavat hinnaltaan.
Miten perintöveron oikaisu tehdään asunnon myynnin jälkeen?
Jos kuolinpesä myy asunnon vasta perintöverotuspäätöksen jälkeen ja hinta poikkeaa perukirjan arvosta, jokainen perillinen voi hakea oikaisua omaan perintöveroonsa oikaisuvaatimuksella. Liitä mukaan kauppakirja, koska sen perusteella Verohallinto voi tavallisimmin oikaista asunnon perintöverotusarvon. Aikaa on kolme vuotta kuolinvuoden päättymisestä: Verohallinnon esimerkissä vuonna 2024 kuolleen perinnöstä vaatimus pitää tehdä viimeistään 31.12.2027. Jos asunto myydään ennen päätöstä, oikaisua ei tarvita, vaan lähetät kauppakirjan perukirjan liitteenä tai lisäselvityksenä OmaVerossa.
Voiko asunnon myydä ennen perunkirjoitusta?
Laki ei kiellä sitä, ja Verohallinnolla on oma ohjeensa tilanteeseen, jossa asunto myydään ennen kuin perukirja on lähetetty. Ostajalle ja rekisteröintiä varten pitää kuitenkin osoittaa, ketkä ovat kuolinpesän osakkaita, ja siihen tarvitaan yleensä perukirja ja sukuselvitys. Myyntiin tarvitaan lisäksi kaikkien osakkaiden suostumus. Siksi perunkirjoitus kannattaa yleensä tehdä ensin, ja sille on aikaa kolme kuukautta kuolemasta.
Saako perukirjassa käyttää kiinteistöverotusarvoa?
Ei saa. Verohallinto sanoo suoraan, että kiinteistöverotuksen verotusarvoa ei saa käyttää asunnon, talon eikä kesämökin arvona perukirjassa. Perukirjaan merkitään käypä arvo eli todennäköinen myyntihinta kuolinpäivänä. Sen voi perustella esimerkiksi välittäjän arviolla, arviolausunnolla tai saman alueen vertailukaupoilla.
Kuka maksaa myyntivoiton veron, kuolinpesä vai perilliset?
Kun asunto myydään ennen perinnönjakoa, myyjä on kuolinpesä, ja kuolinpesä maksaa myyntivoiton veron omana verovelvollisenaan. Osakkaat eivät vastaa henkilökohtaisesti pesän myyntivoiton verosta. Jos asunto myydään vasta perinnönjaon jälkeen, myyjä on perillinen, ja kukin maksaa veron omasta osuudestaan. Kummassakin tapauksessa ostohintana käytetään asunnon arvoa perintöverotuksessa.
Mitä jos asunto myydään halvemmalla kuin perukirjassa?
Silloin kannattaa hakea perintöveroon oikaisua kauppakirjan perusteella, koska perintöverotusarvo laskee myyntihintaan ja perintövero pienenee. Myynnin tappiosta ei ole perillisille apua: kuolinpesän luovutustappio ei siirry perillisten omaan verotukseen edes perinnönjaon jälkeen. Oikaisuvaatimuksen määräaika on kolme vuotta kuolinvuoden päättymisestä.
En ole lakimies enkä veroneuvoja, ja tämä opas kertoo, mitä laki ja Verohallinnon ohjeet sanovat lokakuussa 2026. Laskurit ovat suuntaa antavia eivätkä tunne erikoistilanteita, kuten testamenttia, lesken asumisoikeutta, useampaa perintöverotuspäätöstä tai ulkomaista kuolinpesää. Niissä kannattaa kysyä Verohallinnolta tai juristilta.