Vuokratuottolaskuri: paljonko sijoitusasunnosta jää käteen
Vuokratuotto lasketaan yleensä niin, että vuokrasta vähennetään hoitovastike ja tulos jaetaan asunnon velattomalla hinnalla, johon on lisätty 1,5 %:n varainsiirtovero. Esimerkiksi 120 000 € asunnosta, jonka vuokra on 750 € ja vastike 180 € kuukaudessa, tuotto on 5,6 %. Kun mukaan otetaan yksi tyhjä kuukausi vuodessa ja korjausvaraus, tuotto putoaa 3,9 %:iin. Laskuri alla laskee molemmat ja lisäksi sen, paljonko kuukaudessa jää käteen veron ja lainan korkojen jälkeen.
Laitoin oman asuntoni vuokralle, kun muutin ulkomaille. Ensimmäinen vuokralainen oli kaveri, jonka asumistuen piti tulla suoraan minulle, mutta sitä ei tullutkaan, ja jouduin selvittämään asiaa Kelan kanssa ennen kuin vuokrat alkoivat taas tulla. Toinen vuokralainen ei maksanut vuokraa kertaakaan ja muutti lopulta yöllä pois, enkä ole saanut häneltä senttiäkään. Paras vuokralaiseni tuli yrityksen kautta: asunto vuokrattiin työnjohtajalle, ja yritys maksoi vuokraa keskimääräistä enemmän. Siksi tässä laskurissa on kenttä kuukausille, joina vuokraa ei tule, ja jätän sen mielelläni yhteen kuukauteen vuodessa, en nollaan.
Kolme tapaa laskea vuokratuotto
Suomessa ei ole yhtä virallista kaavaa, ja siksi samasta asunnosta näkee hyvin eri lukuja. Laskuri näyttää kaikki kolme samalla kertaa.
- Bruttotuotto: vuokra × 12 / velaton hinta. Esimerkin asunnossa 7,5 %. Luku on helppo laskea, mutta siinä ei ole yhtään kulua.
- Vastikkeen jälkeinen tuotto: (vuokra − hoitovastike) × 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero). Inderesin mukaan tämä on Suomen Vuokranantajien käyttämä kaava, ja esimerkissä tulos on 5,6 %.
- Nettotuotto: kuten edellä, mutta vuokrasta vähennetään lisäksi tyhjät kuukaudet ja korjausvaraus. Esimerkissä yksi tyhjä kuukausi ja 117 € korjausvaraus kuukaudessa pudottavat tuoton 3,9 %:iin.
Velattomaan hintaan sisältyy jo yhtiölainaosuus, joten laskuri ei vähennä rahoitusvastiketta tuottoprosentista, ettei yhtiölaina tulisi laskettua kahdesti. Rahoitusvastike näkyy sen sijaan siinä, paljonko kuukaudessa jää käteen, koska se on joka kuukausi maksettava.
Mitä tuottolaskelma usein unohtaa
Löysin hyvän esimerkin Ostan Asuntoja -blogin kommenteista. Sijoittaja oli ostanut asunnon 53 000 eurolla remontteineen, vuokra oli 430 € ja vastike 130 € kuukaudessa, ja hän laski tuotoksi 6,7 %. Seuraavana vuonna vuokralainen vaihtui, asunto oli pari kuukautta tyhjänä, vuokraa piti laskea 395 euroon ja korjauksiin meni 450 €, ja toteutunut nettotuotto oli 4,3 %. Hänen omin sanoin: "aika radikaaleja eroja oletettuun vuokratuottoon ja todelliseen nettovuokratuottoon." (Ostan Asuntoja)
Tyhjät kuukaudet. Sijoittajien sanonnan mukaan asuntosijoittajan vuosi on 11 kuukautta. Yksi tyhjä kuukausi vie 8,3 % vuoden vuokrasta. Ylen jutussa noin 20 vuotta vuokrannut Juha Parviainen ei saanut itähelsinkiläistä yksiötään vuokralle maaliskuun jälkeen, vaikka laski vuokraa 10 % (Yle 23.7.2025). Suomen Vuokranantajien kyselyssä 41 % vuokranantajista piti vuokralaisen löytämistä erittäin tai melko haastavana (Vuokranantajakysely 2026).
Taloyhtiön isot remontit. Inderesin nyrkkisäännön mukaan kerrostalo tarvitsee isot korjaukset noin 50 vuoden välein, ja ne maksavat noin 2 000 €/m². Se tekee noin 3,33 €/m² kuukaudessa, ja se on laskurin korjausvarauksen oletus. 35 neliön asunnossa se on noin 117 € kuukaudessa. Jos talossa on edessä putkiremontti, vuokratuotto voi mennä vuosiksi miinukselle.
Rahoitusvastike voi nousta nopeasti. Isännöintiliiton laskelmassa uudiskohteen rahoitusvastike nousi kahdessa vuodessa 175 eurosta 1 142 euroon kuukaudessa, kun yhtiölainan lyhennysvapaa päättyi ja korot nousivat (Taloustaito 10.11.2022).
Vuokratulon verotus 2026
- Vuokratulo on pääomatuloa. Veroa maksetaan 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta.
- Vuokratulosta vähennetään hoitovastikkeet ja vesimaksut, vuokranantajan vakuutus, vuokralaisen hankinnan kulut, kuten ilmoitukset ja vuokranvälittäjän palkkio, sekä vuosikorjaukset maksuvuonna. Perusparannuksen kulut jaetaan kymmenelle vuodelle.
- Rahoitusvastikkeen saa vähentää vuokratulosta vain, jos taloyhtiö tulouttaa sen. Rahastoitu rahoitusvastike lisätään asunnon hankintamenoon, ja se huomioidaan vasta, kun asunto myydään.
- Lainan korot ovat vähennyskelpoisia, mutta ne ilmoitetaan kohdassa Velan korot ja vähennetään pääomatuloista, ei vuokratuloista. Jos korot ovat suuremmat kuin pääomatulot, osa alijäämästä vähennetään ansiotulojen verosta alijäämähyvityksenä.
- Hoitovastikkeet saa vähentää myös siltä ajalta, kun asunto on tyhjänä, jos sitä yritetään aktiivisesti vuokrata (Taloustaito, verojuristi Tero Hämeenaho).
Kun vuokra jää tulematta
Asumistuki ei välttämättä tule sinulle. Kela maksaa asumistuen vuokranantajalle, jos vuokralainen on antanut siihen valtuutuksen, tai ilman valtuutusta, kun vuokra on jäänyt maksamatta vähintään kahdelta peräkkäiseltä kuukaudelta. Kela ei kuitenkaan ilmoita vuokranantajalle tuen muutoksista, ja se voi vaatia liikaa maksettua tukea takaisin myös vuokranantajalta (Kela, päivitetty 13.10.2026). Juuri tämä yllätti minut ensimmäisen vuokralaisen kanssa.
Hyvinkin maksanut vuokralainen voi lopettaa. Seuran jutussa rovaniemeläisen vuokranantajan vuokralainen oli maksanut viisi vuotta ajallaan ja lopetti sitten. Haastehakemus tehtiin tammikuussa, ja toukokuussa vuokralainen asui asunnossa yhä, kun vastikkeet ja lainanlyhennykset juoksivat koko ajan (Seura 8.5.2024). Mitä tehdä silloin, siitä kerron tarkemmin oppaassa kun vuokralainen ei maksa vuokraa.
Vuokravakuus: vakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokra (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 8 §). 1.10.2026 jälkeen tehdyissä sopimuksissa vakuus on palautettava 14 päivässä vuokrasuhteen päättymisestä, ja vuokranantajan irtisanomisaika on 3 kuukautta, tai 4 kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta.
Usein kysyttyä
Miten vuokratuotto lasketaan?
Bruttovuokratuotto on vuosivuokra jaettuna asunnon velattomalla hinnalla. Yleisemmin käytetty tuotto vähentää vuokrasta hoitovastikkeen ja lisää hintaan varainsiirtoveron 1,5 %: (vuokra − vastike) × 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero). Nettotuottoon vähennetään lisäksi tyhjät kuukaudet ja korjausvaraus.
Mikä on hyvä vuokratuotto?
Virallista rajaa ei ole. Turkulainen välitysliike Etta LKV pitää hyvänä noin 4–6 prosentin bruttotuottoa ja alle 3 prosenttia varoitusmerkkinä, ja sen mukaan kulut laskevat bruttotuottoa noin 1,5–2,5 prosenttiyksikköä. Vertaa siksi aina nettotuottoa ja sitä, paljonko kuukaudessa jää käteen.
Paljonko vuokratulosta menee veroa?
Vuokratulo on pääomatuloa, ja siitä maksetaan 30 % veroa 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta. Vero lasketaan vuokrasta, josta on vähennetty hoitovastikkeet, vesimaksut, vuokranantajan vakuutus, vuokralaisen hankinnan kulut ja vuosikorjaukset. Lainan korot vähennetään erikseen pääomatuloista.
Voiko lainan korot vähentää vuokratulosta?
Sijoitusasunnon lainan korot ovat vähennyskelpoisia, mutta Verohallinnon mukaan niitä ei vähennetä vuokratulojen kohdassa, vaan kohdassa Velan korot, eli pääomatuloista. Jos asunto vuokrataan alihintaan, esimerkiksi sukulaiselle, korkoja ei voi vähentää.
Maksaako Kela asumistuen suoraan vuokranantajalle?
Kela maksaa asumistuen vuokranantajalle, jos vuokralainen on antanut siihen valtuutuksen, tai ilman valtuutusta, jos vuokra on jäänyt maksamatta vähintään kahdelta peräkkäiseltä kuukaudelta. Kela ei ilmoita vuokranantajalle tuen muutoksista, joten älä laske sen varaan, että sovittu tuki tulee aina sinulle.
Lähteet