Milloin asunnon myynti on verovapaa?
Verovapauteen tarvitaan kaksi ehtoa yhtä aikaa: olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta, ja sinä, puolisosi tai alaikäinen lapsesi on asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta sinun omistusaikanasi. Myynnin ei tarvitse tapahtua heti, kun asuminen loppuu, joten voit esimerkiksi vuokrata asunnon ennen myyntiä ja säilyttää verovapauden.
Milloin kaksi vuotta alkaa ja päättyy?
Omistusaika alkaa siitä päivästä, jona allekirjoitit sitovan lopullisen kauppakirjan, ja päättyy päivään, jona allekirjoitat myynnin kauppakirjan. Kauppahinnan maksupäivä ei muuta laskentaa. Jos ostit asunnon 11.1.2024, voit myydä sen verovapaasti aikaisintaan 11.1.2026.
Asumisaika lasketaan yleensä muuttoilmoituksesta, jonka teit väestötietojärjestelmään, mutta jos ilmoitus ja todellinen asuminen eivät täsmää, Verohallinto katsoo, missä oikeasti asuit. Tilapäinen poissaolo ei katkaise asumista. Jos sen sijaan vuokraat koko asunnon ulkopuoliselle kesken kahden vuoden, yhtäjaksoinen asuminen katkeaa, vaikka vuokraus olisi vain loman ajaksi. Kun kaksi vuotta asumista on täynnä, voit vuokrata asunnon ennen myyntiä.
Kauppakirjan voi poikkeuksellisesti tehdä vähän ennen kuin kaksi vuotta on täynnä. Verohallinnon ohjeen mukaan silloin kauppakirja tehdään aikaisintaan noin kolme kuukautta ennen määräpäivää, ostaja maksaa ennen määräpäivää enintään noin 20 % kauppahinnasta, omistus ja hallinta siirtyvät ostajalle vasta määräpäivän jälkeen, ja olet asunut asunnossa vakituisesti kaksi vuotta. Jos haluat tehdä kaupan aiemmin tai ostaja maksaa enemmän, Verohallinto neuvoo hakemaan ennakkoratkaisun ennen kauppaa.
Miten myyntivoitto lasketaan?
Verollisessa myynnissä voiton voi laskea kahdella tavalla, ja Verohallinto käyttää automaattisesti sitä, joka on sinulle edullisempi.
- Todelliset kulut: myyntihinnasta vähennetään ostohinta, varainsiirtovero, perusparannukset, taloyhtiön kirjanpidossa rahastoidut yhtiölainaosuudet ja oston ja myynnin kulut, kuten välityspalkkiot. Rahastoinnin näet isännöitsijältä.
- Hankintameno-olettama: myyntihinnasta vähennetään 20 %, jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta, tai 40 %, jos olet omistanut sen vähintään 10 vuotta. Silloin ostohintaa ja kuluja ei vähennetä erikseen.
Verohallinnon mukaan olettamaa voi käyttää, jos et tiedä asunnon alkuperäistä ostohintaa tai sen käyttäminen on sinulle epäedullista. Laskuri yllä näyttää molemmat ja kertoo, kumpi on sinulle edullisempi.
Paljonko veroa maksat? Kaksi esimerkkiä
Laskin molemmat esimerkit samalla kaavalla kuin laskuri yllä, joten saat saman tuloksen, kun syötät luvut laskuriin. Kummassakaan asunnossa ei ole yhtiölainaa.
Esimerkki 1: oma koti, jossa asuit puolitoista vuotta. Ostit kaksion 180 000 eurolla ja maksoit varainsiirtoveroa 2 700 euroa. Muutit asuntoon heti ja myyt sen puolentoista vuoden päästä 200 000 eurolla, ja välityspalkkio on 4 000 euroa. Koska kaksi vuotta ei ole täynnä, myynti ei ole verovapaa, vaikka asunto oli kotisi. Voitto todellisilla kuluilla on 200 000 − 180 000 − 2 700 − 4 000 = 13 300 euroa, ja 20 %:n olettamalla voitoksi tulisi 160 000 euroa, joten todelliset kulut ovat edullisemmat. Veroa menee 30 % eli 3 990 euroa. Jos olisit asunut asunnossa vielä puoli vuotta ja myynyt vasta sitten, veroa ei olisi tullut lainkaan.
Esimerkki 2: sijoitusasunto, jonka omistit 11 vuotta. Ostit vuokrakaksion vuonna 2015 50 000 eurolla ja maksoit varainsiirtoveroa 1 000 euroa. Myyt sen vuonna 2026 150 000 eurolla, ja välityspalkkio on 5 000 euroa. Todellisilla kuluilla voitto on 150 000 − 50 000 − 1 000 − 5 000 = 94 000 euroa. Koska omistit asunnon yli 10 vuotta, hankintameno-olettama on 40 % eli 60 000 euroa, ja voitoksi jää 90 000 euroa. Olettama on siis edullisempi, ja Verohallinto käyttää sitä. Veroa menee 30 % ensimmäisestä 30 000 eurosta eli 9 000 euroa ja 34 % lopusta 60 000 eurosta eli 20 400 euroa, yhteensä 29 400 euroa. Todellisilla kuluilla vero olisi ollut 30 760 euroa. Jos mietit vielä, pitäisitkö sijoitusasunnon, katso ensin mitä vuokrasta jää käteen verojen ja kulujen jälkeen.
Laske vero oikealla myyntihinnalla
Voitto ja vero lasketaan myyntihinnasta, joten arvio kannattaa pyytää ennen kuin päätät, milloin myyt.
Asuntojenmyynti.fi valitsee pyyntösi perusteella enintään neljä paikallista välittäjää, ja jokaisen tarjouksessa on hinta-arvio ja palkkio. Myyjälle palvelu on maksuton.
Pyydä ilmaiset hinta-arviot (Asuntojenmyynti.fi) →Kaupallinen linkki: palvelu on myyjälle maksuton, ja minä saan palkkion, jos jätät pyynnön.Onko omakotitalon ja tontin myynti verovapaa?
Kun omakotitalon myynti on verovapaa, myös tontin myynti on verovapaa, jos tontti on enintään 10 000 neliötä tai se on kaava-alueella ja enintään kaavan mukaisen kokoinen.
Pelkän tontin tai tontin osan myynti on eri asia. Verohallinnon syventävän ohjeen mukaan rakentamattoman tontin tai sen osan myynti ei lähtökohtaisesti ole verovapaa, vaikka talon myynti samalta tilalta olisi. Jos lohkaiset pihastasi palan ja myyt sen rakennuspaikaksi, siitä saatu voitto on siis yleensä verotettavaa pääomatuloa.
Ohjeessa on kaksi poikkeusta, jotka perustuvat korkeimman hallinto-oikeuden päätöksiin. Rakentamaton määräala voi olla verovapaa, kun koko kiinteistö myydään useana määräalana lähekkäin eri ostajille. Samaan pihapiiriin kuuluva pieni rakentamaton tontti on ollut verovapaa, kun se myytiin samoille ostajille samaan aikaan kuin talo. Ohje ei kerro, kuinka lähekkäin kauppojen pitää olla, joten jos aiot myydä talon ja tontin osan erikseen, kysy Verohallinnolta ennen kauppaa.
Kun myyt omakotitalon tai muun kiinteistön, maksat vielä myyntivuoden kiinteistöveron.
Erikoistilanteet: ero, yhteisomistus, vuokraus, mökki, perintö ja lahja
Asunnon myynti tappiolla: voiko tappion vähentää verotuksessa?
Tappion voi vähentää vain silloin, kun myynti olisi ollut verollinen, eli oman kodin verovapaan myynnin tappiota ei vähennetä. Verollisen myynnin tappio vähennetään ensin luovutusvoitoista ja sitten muista pääomatuloista, kuten vuokratuloista, mutta ei palkasta. Jos pääomatuloja ei ole tarpeeksi, tappio vähennetään niistä automaattisesti viiden seuraavan vuoden aikana.
Oman vakituisen asunnon tappiota sen sijaan ei voi vähentää, jos saman asunnon voitto olisi ollut verovapaa. Kun hinnat ovat laskeneet ja omistat kodin, jossa olet asunut pitkään, tappio jää siis kokonaan sinun kannettavaksesi.
Pitääkö asunnon myynti ilmoittaa verottajalle?
Pitää. Myös verovapaa ja tappiollinen myynti ilmoitetaan, ja ilmoitus kuuluu sen vuoden verotukseen, jona kauppakirja allekirjoitettiin. Paras aika ilmoittaa on heti kaupan jälkeen OmaVerossa, mutta viimeistään myynti pitää lisätä esitäytettyyn veroilmoitukseen seuraavana keväänä.
- Ilmoita myynti OmaVerossa myyntivuoden aikana, myös verovapaa ja tappiollinen myynti. Verotusvuosi on se, jona kauppakirja allekirjoitettiin, vaikka kauppahinta tulisi myöhemmin.
- Valitse, miten maksat veron. Verollisessa myynnissä valitset samalla, maksatko veron ennakkoverona vai nostatko verokorttisi prosenttia. Jos et tee kumpaakaan, voit joutua maksamaan jäännösveroa ja korkoa.
- Tarkista esitäytetty veroilmoitus seuraavana keväänä ja korjaa se, jos myynnin tiedot puuttuvat tai ovat väärin. Veron, jota et maksanut myyntivuonna, maksat jäännösverona saman vuoden syksyllä.
Jos myit vuonna 2026 etkä maksanut veroa ennakkona, voit vielä maksaa lisäennakon tammikuun 2027 loppuun mennessä, ja silloin vältät huojennetun viivästyskoron. Jos myynti unohtui veroilmoituksesta kokonaan, korjaa se oikaisuvaatimuksella. Säilytä kauppakirja ja kuitit, koska Verohallinto voi pyytää niitä myöhemmin.
Perintönä tai lahjana saatu asunto
Kun myyt perintönä tai lahjana saamasi asunnon, ostohinnan tilalla käytetään asunnon arvoa perintö- tai lahjaverotuksessa. Kuolinpesän myynnissä voitto voidaan verottaa joko kuolinpesän tai osakkaan tulona, ja Verohallinnon sivulla on kysymyssarja, joka kertoo, kumpi koskee sinua. Kuolinpesän myynnistä on oma oppaansa, ja siinä kerron myös, miten perintöveron oikaisu asunnon myynnin jälkeen haetaan.
En ole veroneuvoja, ja tämä sivu kertoo, mitä Verohallinto ohjeissaan sanoo. Laskuri on suuntaa antava, eikä se tunne kaikkia erikoistilanteita, joten oman myyntisi verotuksesta kysy tarvittaessa Verohallinnolta.
Lähteet