Omakotitalon osto: ostajan muistilista
Omakotitalon ostaja ei voi kaupan jälkeen vedota virheeseen, joka olisi voitu huomata talon tarkastuksessa ennen kauppaa. Tarkasta siis talo ja paperit ennen allekirjoitusta. Kaupan jälkeen sinulla on kuusi kuukautta aikaa maksaa 3 %:n varainsiirtovero ja hakea lainhuuto.
Talon ostajan muistilista: mitä teet ja milloin?
Talon ostajan muistilistassa on 14 kohtaa neljässä vaiheessa, ja tärkeimmät tehdään ennen kuin allekirjoitat mitään. Jokainen kohta on selitetty tarkemmin alempana tällä sivulla.
Ennen tarjousta
- Vertaa pyyntihintaa alueen toteutuneisiin kauppoihin laskurilla.
- Käy talossa useamman kerran, myös sateella.
- Lue koko kuntotarkastusraportti, älä pelkkää yhteenvetoa.
- Kysy talon iälle tyypillisistä riskirakenteista (valesokkeli, tasakatto, vanhat kattolevyt) ja siitä, kuka ne on korjannut.
Ennen kauppakirjaa
- Teetä jatkotutkimus, jos kuntotarkastusraportti suosittelee sitä.
- Tilaa lainhuuto- ja rasitustodistus sekä kiinteistörekisteriote Maanmittauslaitokselta.
- Tarkista rakennusluvat ja piirustukset kunnan rakennusvalvonnasta.
- Pyydä remonttien kuitit, luvat ja tekijöiden tiedot.
- Vuokratontilla lue tontin vuokrasopimus: milloin se päättyy ja miten vuokra määräytyy.
Kauppapäivänä
- Kirjoita kaikki sovittu kauppakirjaan, koska kauppakirja ratkaisee.
- Allekirjoita kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa.
Kaupan jälkeen
- Tee varainsiirtoveroilmoitus OmaVerossa ja maksa 3 %:n vero. Jos ostajia on kaksi, kumpikin tekee oman ilmoituksensa.
- Hae lainhuuto kuuden kuukauden kuluessa allekirjoituksesta.
- Jos löydät virheen, ilmoita siitä myyjälle kirjallisesti ja kuvien kanssa kohtuullisessa ajassa, viimeistään viiden vuoden kuluessa.
Miksi kirjoitan tästä
Olen ollut omakotitalokaupassa myyjänä, ja ostaja alkoi kaupan jälkeen vaatia korjauksia. Asia meni käräjille ja sieltä sovitteluun, eikä siitä jäänyt kenellekään hyvää mieltä. Siitä opin, että talo kannattaa selvittää kunnolla ennen kauppaa, koska jälkikäteen riitely maksaa kummallekin osapuolelle aikaa ja rahaa.
Tarkasta talo ennen kauppaa
Maakaaren mukaan ostaja ei voi vedota virheeseen, joka olisi voitu huomata tarkastuksessa, eikä asiaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen. Sinun ei kuitenkaan tarvitse tehdä teknisiä tai muuten tavallisesta poikkeavia tutkimuksia, eikä sinun tarvitse ilman erityistä syytä epäillä myyjän antamia tietoja. Jos näet merkkejä viasta, se on juuri tällainen erityinen syy, joten selvitä asia ennen kauppaa.
- Kuntotarkastus ja kuntotutkimus ovat eri asioita. Kuntotarkastuksessa talo katsotaan ja mitataan avaamatta rakenteita. Kuntotutkimus menee syvemmälle, ja siinä esimerkiksi avataan rakenteita tai otetaan näytteitä. Jos myyjä on teettänyt kuntotarkastuksen, lue koko raportti, älä pelkkää yhteenvetoa.
- Jos raportti suosittelee jatkotutkimusta, se on sinun asiasi. Jos jätät sen tekemättä, voit menettää oikeuden vedota virheeseen, josta raportti jo vihjasi.
- Kysy talon iälle tyypillisistä riskirakenteista, esimerkiksi valesokkelista, tasakatosta ja vanhoista kattolevyistä, ja siitä, onko niitä korjattu ja kuka ne korjasi.
- Käy talossa useamman kerran, jos voit, ja eri sääolosuhteissa. Sateella näkee asioita, joita poutapäivänä ei näe.
Tarkasta paperit
- Lainhuuto- ja rasitustodistus Maanmittauslaitokselta. Lainhuutotodistus näyttää, kuka kiinteistön omistaa, ja rasitustodistus, mitä kiinnityksiä ja erityisiä oikeuksia, kuten vuokraoikeuksia, kiinteistöön on kirjattu. Rasitteet, esimerkiksi tieoikeudet, näet kiinteistörekisteriotteesta.
- Rakennusluvat ja piirustukset kunnan rakennusvalvonnasta. Luvaton laajennus tai asunnoksi otettu kellari voi olla virhe, jos viranomainen kieltää käytön, ja silloin ongelma on sinun.
- Vuokratontti: jos talo on vuokratontilla, lue tontin vuokrasopimus. Katso, milloin se päättyy ja miten vuokra määräytyy, koska vuokra voi nousta, kun sopimus uusitaan.
- Korjaushistoria: pyydä kuitit, luvat ja tekijöiden tiedot tehdyistä remonteista. Myyjän muistikuva ei ole sama asia kuin paperi.
Kauppakirja ja esisopimus
Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti, myyjän ja ostajan on allekirjoitettava kauppakirja, ja kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Kaupan voi tehdä myös sähköisesti Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa. Muuten tehty kauppa ei sido ketään.
Kaikki sovittu kannattaa kirjoittaa kauppakirjaan. Jos olette suullisesti sopineet jostain muusta kuin siitä, mitä kauppakirjassa lukee, kauppakirja ratkaisee. Myyjällä ei esimerkiksi ole oikeutta saada kauppakirjaan merkittyä hintaa enempää.
Esisopimus tehdään samoin kuin kauppa, eli kirjallisesti ja kaupanvahvistajan vahvistamana, ja siihen merkitään päivä, johon mennessä kauppa on viimeistään tehtävä. Jos osapuolet sopivat kaupasta muulla tavalla ja toinen vetäytyy, vetäytyjän on korvattava toiselle kohtuulliset kulut esimerkiksi ilmoittelusta ja taloon tutustumisesta. Jos olet antanut käsirahaa, siitä palautetaan näiden kulujen ylittävä osa.
Heti kaupan jälkeen: varainsiirtovero ja lainhuuto
- Tee varainsiirtoveroilmoitus OmaVerossa ja maksa vero. Vero on 3 % kauppahinnasta. Sinun pitää tehdä ilmoitus itse, vaikka ostaisit talon välittäjän kautta, ja jos ostajia on kaksi, kumpikin tekee oman ilmoituksensa ja maksaa oman osuutensa.
- Hae lainhuuto Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Veron pitää olla ilmoitettu ja maksettu, ennen kuin lainhuuto voidaan antaa. Jos teitte kaupan Kiinteistövaihdannan palvelussa, lainhuutohakemus tulee vireille automaattisesti.
Sama koskee taloa vuokratontilla: silloin haet vuokraoikeuden kirjaamista, ja varainsiirtoveron maksat samalla tavalla.
Jos löydät virheen kaupan jälkeen
Ilmoita myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun huomasit virheen tai sinun olisi pitänyt se huomata, ja viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun sait talon hallintaasi. Ilmoita kirjallisesti, kerro, mikä virhe on ja ota kuvat. Myöhästynyt ilmoitus voi viedä oikeuden vaatia mitään, paitsi jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai epärehellisesti.
Onko pyyntihinta kohdallaan?
Laskurilla näet, mille hintatasolle alueen omakotitalokaupat ovat osuneet, ja voit verrata myynti-ilmoituksen pyyntihintaa siihen. Omakotitalojen haarukka on leveä, koska Tilastokeskus julkaisee niiden hinnat vain isoille alueille, joten käytä sitä suuntana ja katso lisäksi lähialueen myynti-ilmoituksia ja toteutuneita kauppoja.